Vandeadvokaat Meris Velling · Advokaadibüroo LIVERTE
Õigusabi ostjale ja müüjale varjatud puuduste vaidluses
Avastasite pärast korteri või maja ostu varjatud puuduse? Või esitas ostja teie vastu nõude? Aitan hinnata nõuet, tõendeid ja võimalikke edasisi samme.
Olen vandeadvokaat ja Eesti Advokatuuri tunnustatud lepitaja. Mul on advokaaditöö kogemust üle 10 aasta, sh kinnisvara- ja varjatud puuduste vaidlustes.
Esimeseks pöördumiseks kirjeldage lühidalt oma olukorda.
Abi teie olukorrale
Ostsin puudusega kinnisvara
Ostja esindamisel aitan hinnata, kas avastatud puudus annab aluse müüja vastu nõude esitamiseks, millist õiguskaitsevahendit kasutada ning kuidas nõuet ja selle suurust tõendada.
Minu vastu esitati nõue
Müüja esindamisel hindan, kas ostja esitatud varjatud puuduste nõue on põhjendatud, millised vastuväited on võimalik esitada ning kas väidetav puudus ja nõutud hüvitis on tõendatud.
Kuidas saan teid aidata?
Nõude hindamisest esindamiseni — abi nii kinnisvara ostjale kui ka müüjale.
01
Hindan olukorda
Vaatan läbi müügilepingu, puuduse asjaolud ja tõendid ning hindan nõude või vastuväidete põhjendatust.
02
Aitan leida lahenduse
Koostan nõude või vastuse ostja nõudele ning esindan teid kohtueelsetel läbirääkimistel.
03
Vajadusel esindan kohtus
Kui vaidlus jõuab kohtusse, koostan vajalikud menetlusdokumendid ja esindan teid kohtumenetluses.
Vajalikud sammud sõltuvad teie olukorrast. Kohtumenetlus on üks võimalikest lahendusteedest.
Kirjeldage oma olukorda
Kas avastasite kinnisvaral varjatud puuduse või saite ostjalt nõude? Kirjutage lühidalt, mis juhtus ja millal probleem ilmnes.
Vastan tavaliselt ühe tööpäeva jooksul.
Esimeseks pöördumiseks ei pea kõiki dokumente kokku koguma. Müügilepingu, kirjavahetuse ja fotod saate vajadusel saata e-postiga.
Vandeadvokaat Meris Velling
+372 5817 0909
meris@liverte.ee
Isikuandmete töötlemise kohta lugege privaatsuspoliitikast.
Kinnisvara varjatud puudused: korter ja maja
Varjatud puuduste vaidlused võivad puudutada muu hulgas ehitusvigu, niiskus- ja hallituskahjustusi, lekkivat katust, puudulikku küttesüsteemi või ventilatsiooni, elektri- ja kanalisatsiooniprobleeme, konstruktsioonivigu, dokumenteerimata ümberehitusi ning muid kinnisvara seisukorraga seotud puudusi.
Korteri varjatud puudused
Korteri puhul võivad varjatud puudused olla näiteks niiskus- ja hallituskahjustused, puudused ventilatsioonis või küttes, elektri- ja kanalisatsiooniprobleemid või dokumenteerimata ümberehitused.
Korteri puhul tuleb hinnata ka seda, kas puuduse põhjus asub eriomandi esemeks olevas korteris või kaasomandi esemes ehk maja ühises osas, näiteks katuses, fassaadis või püstakus. See võib mõjutada nii müüja vastutuse hindamist kui ka seda, kas ja millised nõuded võivad lisaks tekkida korteriühistu või muu isiku vastu.
Maja varjatud puudused
Maja puhul võivad varjatud puudused olla näiteks lekkiv katus, vundamendi või muude konstruktsioonide vead, niiskus keldris või seintes, puudused küttesüsteemis või kanalisatsioonis ning dokumenteerimata ümberehitused.
Kui te ei tea, kas tegu on varjatud puudusega
Te ei pea enne pöördumist teadma, kas vajate kinnisvarajuristi, ehituseksperti või advokaati. Kirjeldage olukorda vormis. Aitan hinnata, kas probleem võib olla varjatud puudus ja kas enne edasisi samme on vaja ehitusekspertiisi.
Millal vastutab müüja varjatud puuduse eest?
Kinnisvara müüja võib vastutada juhul, kui müüdud kinnisasi ei vasta lepingutingimustele või omadustele, mille olemasolu võis ostja mõistlikult eeldada. Müüja vastutus ei sõltu alati sellest, kas müüja puuduse olemasolust tegelikult teadis.
Samas ei tähenda iga pärast tehingut avastatud probleem automaatselt müüja vastutust.
Igas varjatud puuduste vaidluses tuleb hinnata muu hulgas:
- milline puudus kinnisvaral ilmnes;
- kas puudus oli olemas juba kinnisvara üleandmise ajal;
- milles pooled müügilepingus kokku leppisid;
- millist teavet müüja ostjale enne tehingut andis;
- mida ostjal oli võimalik kinnisvara ülevaatamisel märgata või kontrollida;
- millal ja kuidas puudus avastati.
Ostjal võib sõltuvalt asjaoludest olla õigus nõuda näiteks puuduse kõrvaldamist, remondikulude hüvitamist, ostuhinna alandamist, kahju hüvitamist või olulise rikkumise korral müügilepingust taganemist.
Müüja puhul tuleb omakorda hinnata, kas ostja nõue on õiguslikult põhjendatud, kas väidetav puudus oli kinnisasjal olemas juba selle üleandmise ajal ning kas nõutav summa ja valitud õiguskaitsevahend on põhjendatud.
Samuti võib vaidluses olla oluline küsimus, kas puudus või selle süvenemine tekkis alles pärast kinnisasja üleandmist ostja tegevuse, tegevusetuse või kinnisvara kasutusviisi tõttu.
Millal aegub varjatud puuduse nõue?
Kui pärast korteri või maja ostmist ilmneb varjatud puudus, tasub müüjat sellest võimalikult kiiresti teavitada. Seaduse järgi tuleb puudusest müüjale teatada mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ostja puudusest teada sai või pidi teada saama.
Varjatud puudusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on üldjuhul kolm aastat. Ehitise puuduste puhul võib aga kehtida erireegel – ehitise puudusest tulenev müügilepingu nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest.
Tähtajad võivad aga täiendavalt sõltuda ka lepingust ja muudest asjaoludest, seega tasub olukord kiiresti üle vaadata.
Varjatud puuduste nõue, läbirääkimised ja kohtumenetlus
Mul on pikaaegne kogemus varjatud puudustega seotud kohtueelsete läbirääkimiste pidamisel ja klientide esindamisel kohtuvaidlustes.
Varjatud puuduste asjades on väga oluline tõendite õigeaegne kogumine. Olulised võivad olla näiteks:
- fotod ja videod;
- kinnisvara müügikuulutus;
- müügileping ja selle lisad;
- ostja ja müüja vaheline kirjavahetus;
- ehitus- ja projektdokumentatsioon;
- ehitustöid teinud isikute selgitused;
- ekspertiisid ja spetsialistide hinnangud;
- tõendid puuduse avastamise aja ja asjaolude kohta.
Vajadusel aitan:
- hinnata ostja nõude või müüja vastuväidete perspektiivi;
- analüüsida müügilepingut ja muid dokumente;
- hinnata ehitusekspertiisi või ehitusspetsialisti kaasamise vajadust;
- soovitada usaldusväärseid eksperte;
- koostada müüjale varjatud puuduste nõude;
- koostada vastuse ostja esitatud nõudele;
- pidada kohtuväliseid läbirääkimisi;
- koostada hagi, vastuse ja muid menetlusdokumente;
- esindada klienti kohtumenetluses.
Teie kõrval on kogenud vandeadvokaat
Olen Advokaadibüroo LIVERTE asutaja ja partner. Mul on advokaaditöö kogemust üle kümne aasta ning pikaaegne kogemus kinnisvara- ja varjatud puuduste vaidlustes.
Varjatud puuduste vaidluses otsivad paljud abi kinnisvarajuristilt. Vandeadvokaat on kontrollitud õigusteadmistega jurist, kes on Eesti Advokatuuri liige ja võib esindada teid kõigis kohtuastmetes. Hagimenetluses saab Riigikohtus klienti esindada ainult vandeadvokaat.
Varjatud puuduste vaidlused on sageli korraga nii õiguslikult kui ka tehniliselt keerukad. Hinnata tuleb müügilepingut, kinnisvara tegelikku seisukorda, tehnilisi asjaolusid, ekspertiise, poolte suhtlust ja kohtupraktikat.
Ka esmapilgul väikesel asjaolul võib olla vaidluse tulemusele oluline mõju.
Pikaaegne kogemus varjatud puuduste vaidlustes võimaldab hinnata juba vaidluse alguses, millised argumendid ja tõendid võivad olla määrava tähtsusega ning milline lahendus on konkreetses olukorras kõige mõistlikum.
Eesmärk on leida kliendi jaoks õiguslikult tugev ja praktiline lahendus – olgu selleks kohtueelne nõue, nõudele vastamine, läbirääkimised või esindamine kohtus.
Korduma kippuvad küsimused
Mis on varjatud puudus kinnisvara puhul?
Varjatud puuduseks võib olla kinnisvara puudus, mida ostja enne tehingut ei teadnud ega saanud tavapärase ülevaatuse käigus mõistlikult avastada ning mille tõttu ei vasta kinnisasi lepingule või omadustele, mida ostjal oli alust eeldada.
Kas müüja vastutab varjatud puuduse eest ka siis, kui ta sellest ei teadnud?
Müüja vastutus ei sõltu alati sellest, kas ta puuduse olemasolust tegelikult teadis. Vastutuse hindamisel tuleb arvestada konkreetse müügilepingu, puuduse ja tehingu asjaoludega.
Mida teha kohe pärast varjatud puuduse avastamist?
Puudus tasub võimalikult kiiresti dokumenteerida ning enne ulatuslike remonditööde tegemist hinnata, milliseid tõendeid võib hilisemas vaidluses vaja minna. Samuti tuleks hinnata müüja teavitamise ja nõude esitamise tähtaegu.
Mida teha, kui ostja esitab müüjale varjatud puuduste nõude?
Nõude saamisel tuleks hinnata, kas väidetav puudus oli olemas juba kinnisvara üleandmise ajal, kas müüja selle eest vastutab ning kas ostja valitud õiguskaitsevahend ja nõude suurus on põhjendatud.
Kas pean enne pöördumist tellima ehitusekspertiisi?
Ei pea. Esmalt tasub olukord läbi arutada. Aitan hinnata, kas ja millist ekspertiisi on vaja, ning soovitan vajadusel usaldusväärseid eksperte.
Vajate abi varjatud puuduste vaidluses?
Võtke ühendust, et arutada oma nõuet või ostja esitatud nõudele vastamist.